Wissenswertes zu Steuern bei Ferien- oder Zweitwohnung

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Liebe Leserinnen und Leser,
wie der Bundesfinanzhof (BFH, Az.: IX R 37/16) entschied muss, wer eine Zweit- oder Ferienwohnung vor Ablauf der zehnjährigen „Spekulationsfrist“ mit Gewinn verkauft, auf diesen keine Einkommensteuer zahlen. Voraussetzung ist, dass die Ferien- oder Zweitwohnung zu bestimmten Zeiten ausschließlich durch den Eigentümer selbst genutzt wurde.

Wie Sie die Zahlung der Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn Ihrer Ferien- oder Zweitwohnung vermeiden

Das Urteil, in dem „die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ im Sinne des Gesetzes geklärt wurde, dürfte im Ergebnis viele Eigentümer freuen. So liegt die Eigennutzung bereits vor, wenn der Eigentümer nur zeitweilig die Wohnung bewohnt. Gleichzeitig wird vorausgesetzt,
dass sie ihm auch in der restlichen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Es müssen sich dort aber weder der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Verhältnisse befinden, noch muss sie als Hauptwohnung genutzt werden. Weiterhin ist auch die Mitbenutzung der Wohnung durch Dritte oder Angehörige gestattet. Hier liegt der Fokus auf der Mitbenutzung – die Wohnung darf Dritten oder Angehörigen nicht allein überlassen werden.

Aus diesem Grund unterliegen Verkaufsgewinne bei Zweitwohnungen und Ferienwohnungen, die nicht zur Vermietung bestimmt sind sowie Wohnungen im Rahmen der doppelten Haushaltsführung nicht der Steuer. Das gilt für jede Wohnung, die der Eigentümer von Anfang an selbst nutzt und binnen zehn Jahren verkauft. Hatte der Eigentümer sie zunächst vermietet und plant nun den steuerfreien Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist, muss er sie sowohl im Jahr der Veräußerung als auch in den beiden Jahren davor selbst nutzen. Was zunächst nach drei Jahren bzw. 36 Monaten Eigennutzung
aussieht, hat der BFH mit seinem Urteil aber präzisiert. So reichen bereits ein Jahr und zwei Tage aus, wenn drei zusammenhängende Kalenderjahre die Eigennutzung vorliegt.
Beispiel:
Eine Zahnärztin erwirbt im Jahr 2012 an der Ostsee ein Ferienhaus für 500.000 €. Dieses vermietete sie bis November 2016. Seither nutzt sie das Haus ausschließlich privat für sich und ihre Familie. Sie erhält im Januar 2018 das Angebot, das Haus für 1 Mio. € zu veräußern. Aufgrund der privaten Nutzung über drei zusammenhängende Kalenderjahre spart sie bei einem Spitzensteuersatz von 42 % 210.000 € Steuern.

Bisher

Verkaufspreis

1 Mio EUR

abzgl. Kaufpreis

 500.000 EUR

Gewinn

500.000 EUR

Steuer z. B. 42% 210.000 EUR

Aktuell

Verkaufspreis

1 Mio EUR

abzgl. Kaufpreis

 500.000 EUR

Gewinn

500.000 EUR

Steuer 0 EUR

Für Fragen zur Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der Abgrenzung zur Mitbenutzung durch
Dritte sowie zur individuellen steuerlichen Betrachtung Ihrer Ferien- oder Zweitwohnung,
stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Wir freuen uns Sie kennenzulernen!